那須で土地を選ぶポイント

栃木県那須で土地を選ぶポイント

1)水害

集中豪雨の際に水害に遭わない土地選び=那須は水が集まる「谷地」が多くあります。

周囲の起伏の状況や河川の有無をよく観察して下さい。

2)水道

都会と違い公営水道が使えるのはごく一部。特に別荘地では「開発業者」が井戸を掘りそれを「水道」のように別荘地内に配管しています。その加入料(実は井戸敷地の所有権の一部ということもあります)は約70万円から80万円程度。

永住者や別荘利用者の方々に美味しい水か是非確認して下さい。

管理会社と係りたくない方は自前の「井戸」を掘ることも選択肢の一つです。

3)接道

水道同様公道に接している土地は一部です。公道に準じる「位置指定道路」に接している事が必要です。

那須町 役場または 大田原市 にある栃木県の土木事務所(合同庁舎)の建築課で、調査してください。

(不動産屋さんが「物件」を説明する「重要事項説明書」を必ず確認してください。)

那須町 の大部分は都市計画区域に指定されているため、建築に際しては事前に建築主事の「建築確認」が必要です。

確認の前提として公道(幅員4m以上、または位置指定道路や開発許可に係る道路)に2m以上接道している必要があります。

なお、接している道路が位置指定道路や開発許可道路であっても、当該土地がそれらの区域に含まれていなければ、「接道」している道路にはなりません。この場合は、改めて当該土地を含む道路として許可や指定を受ける必要があります。

4)臭い

酪農などの牧場が多くその臭いはかなりのものです。また、飼料としての牧草を育成する「牧草地」が点在しますが、この牧草地に牛などの排泄物を肥料として年3回入れ込みます。現在では、発酵処理をしない排泄物を牧草地や畑に使用することはできないことになっていますが、現実はそうでない場合も・・・。養豚業もあります。

5)日当たり

緑に囲まれた「森」の中に暮らすことは、都会に暮らす方にとって憧れだと思いますが、「暮らす」となると冬の日当たりは重要な要素です。落葉樹の森は「程度」にもよりますが、杉や檜が南側にあったら冬の寒さは大変です。

積もった雪はいつまでも融けません。

6)地盤

大きな木が生えているような場所は、概ね表層60cm程度が黒土でその下は礫交じりの赤土です。

地盤としては問題ありません。

何も生えていないまたは、小さな木しか生えていない土地は要注意です。盛り土の可能性があります。

また、道路から上下がり勾配の土地や不陸な地盤は「造成工事」が必要になり費用がかかります。

7)管理費用

別荘地の多くは昭和47年~49年頃に「開発」されたもので、当時の開発業者は既に撤退している場合が多数です。

当時、地元の会社が「管理」をしていましたが、最近ではその管理会社が管理できず新たな管理会社に管理を委託する状況があり、この場合には、二重の管理が行われるということになります。・・・当然管理費用は高額になります。

8)気象

那須は高原の別荘地帯というイメージがあり、当初の開発は海抜700m程度の夏「涼しい」土地に集中したようです。

しかし、永住となると冬の雪対策は必要です。まして、管理されていない「山」などは除雪作業のために「重機」が必要になるかもしれません。また、広谷地より山寄りは一般的に「山の気候」といわれ、雨も雪も多くなります。

9)インフラ

那須町の都市計画はごく一部(町役場周辺と湯本温泉街)を除いて用途地域すら指定していません。

公共交通機関もごく一部の幹線道路にバスが走る程度です。ご自分のライフスタイルとのすり合わせが必要です。

10)騒音

東北自動車道や国道4号線などの道路に面していない事。(林の向こうは高速道路では、夜は騒音)

キャンプ場が近くなら、夏はにぎやかです。毎日BBQのにおいが漂う事も覚悟して下さい。

11)景色

「那須連山が一望できます」ということは、概ね北風がまともに当たることを覚悟してください。

12)敷地面積

お隣に家が建つ事を想定して、200坪は確保したいところ。間口が 25m ~ 30m あれば、緩衝スペースが確保できます。

本格的な「家庭菜園」が必要な方は 300坪程度をお勧めします。

13)温泉権

那須と言えば「温泉」。別荘地の多くは「温泉権」を販売しています。通常取得時に 170万円から200万円くらい支払い、10年ごとに60万円程度の更新料を支払います。年間の使用料は5万円から12万円くらい。しかも、ほとんどが『沸かし湯』。

契約書の中身は温泉供給者に大変に有利な内容になっています。例えば、他人に譲渡できません。使用料や更新料は供給者の一存で変更できます。20年間使用した場合の支払い総額は400万円を超えることにもなります。

以上、ご納得の上ご加入下さい。

14)不動産会社

那須には多くの不動産会社があります。宣伝広告や多くの店舗を保有している会社は「安心」のようですが、それだけ「経費も掛かっている」ということもご認識ください。

15)土地の相場

最低の建築可能な要件を満たしている物件であれば坪2万円から5万円くらいが「相場」だと思います。

きちっと管理された別荘地(私は好きではありませんが)、面積(広ければ単価は下がります)、立地条件などにより価格は大きく異なります。

商売人だけでなく、定住者 ( 移住者 ) にもちょっと声を掛けてみるのも情報収集には有効です。

また、土地の所有者と直接取引をする事が出来れば、相手次第(相手が売り急いでいる場合など)でかなり安く手に入れることが出来る可能性があります。(私はいつも直接取引です)

しかし、土地調査を含め自己責任が原則ですから、充分にお気をつけ下さい。



以上、那須で暮らしていて色々な方から得た情報をまとめてみました。

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